부자돼보자

1. 가압류가 된 주택을 임차한 경우.
가압류등기가 된 집을 임차하여 입주한 후 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추었으나 그 후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 받아 임차주택에 관한 강제 경매신청을 한 경우 임차인의 권리관계는 어떻게 될까?

가압류등기시보다 나중에 대항요건을 갖춘 임차인은 경락인에게 대항할 수 없다.
다만 확정일자를 받은경우, 선순위 가압류채권자보다 우선변제를 받을 수는 없지만 채권액에 비례하여 평등배당을 받게 된다. 예컨데 주택의 경락대금이 8,000만원, 선순위 가압류채권권자의 채권액이 6,000만원, 임차보증금이 4,000만원인 경우 임차인은 3200만원(8,000×4/10)을, 가압류 채권자는 4800만원(8000×6/10)을 각각 배당받게 된다.


2. 대지에만 저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차한 경우.
대지에만 근저당권이 설정된 후 그 지상에 신축된 주택을 임차하여 입주하여 입주한 후 주민등록까지 마쳤는데 대지의 근저당권자가 대지 외에 건물도 경매신청한 경우 임차인의 권리는 어떻게 될까?

건물을 건축하기 이전에 대지에 저당권이 설정되었고 그 후 건물이 건축된 경우에 대지의 저당권자는 대지뿐만 아니라 건물에 대하여도 일괄경매를 청구할 수 있다.(민법 제365조). 그러나 저당권은 대지 상에만 설정된 것이고 건물에 대해 설정된 것은 아니기 때문에 일괄경매 되더라도 건물에 대해 저당권의 효력을 주장할 수는 없다. 따라서 건물에 아무런 저당권이 설정되지 않은 상태에서 입주 및 주민등록의 대항요건을 마친 건물임차인은 건물경락인에 대해 대항력을 가지므로 나머지 임대기간 동안 계속 거주하다가 임대기간이 끝나면 경락인으로부터 보증금을 반환받을 때까지 임차주택을 비워 주지 않아도 된다.

참조조문: 민법 365조
제365조 【저당지상의 건물에 대한 경매청구권】
토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

참조판례: 대법 93마1736
일괄경매청구권은 저당권설정자가 건물을 축조하여 소유하고 있는 경우에 한한다고 봄이 상당하다. (대법 93마1736)

위 질문에 대한 판례는 아직 찾아볼 수가 없다. 이 답은 법원행정처에서 나온 자료에 근거한 것이다. 따라서 판례가 위와 다른 의견을 낼 수도 있다.


3. 선순위 가등기 권리자가 있는 경우의 임차인의 권리.
가등기에는 두가지 종류가 있습니다. 하나는 매매 예약을 하고 그 소유권이전청구권을 보전하기 위하여 하는 일반 가등기가 있고 다른 하나는 소비대차 계약에 의한 채권을 담보하기 위하여 하는 담보 가등기가 있다.

우선 일반 가등기인 경우 가등기의 순위 보전의 효력 때문에 가등기에 기한 본등기가 되면 본등기의 순의가 가등기시까지 소급하기 때문에 가등기 이후 임차권을 취득한 임차인은 이에 대항할 수가 없다. 마찬가지로 가등기가 1순위인 경우 낙찰자는 가등기권리자에게 소유권을 주장할 수 없게 되는 것이다.

그러나 담보가등기인 경우에는 가등기담보등에 관한 법률이 적용되어 그 내용이 달라진다. 담보가등기권자가 담보권을 실행하는 방법에는 두가지가 있는 데 하나는 담보권자가 직접 소유권을 취득하는 방법이고 하나는 일반 저당권과 같이 경매를 신청하는 방법이다. 첫번째 방법에 의하는 경우 가등기담보등에 관한 법률 3조, 4조 등에 의하면 “가등기 담보권자는 목적물의 소유권을 취득하기 위해서는 채무자에게 청산통지를 하고 2개월간의 청산기간이 경과한 후 청산금(부동산의 평가액과 채권액과의 차액)을 지급하여야만 목적물에 대한 소유권이전등기를 청구할 수 있고, 만일 그 주택에 대항력을 갖춘 임차권자가 있는 경우에는 가등기 담보권자는 그 임차권자에거도 위 청산통지 사실과 그 채권액을 통지할 의무가 있으며, 그 통지를 받은 임창권자는 청산금에 대하여 압류나 가압류를 할 수 있고, 가등기 담보권자가 적정한 청산금을 지급하지 아니하고 임차권에게 명도를 요구하는 경우에는 임차권자는 청산금의 지급과 동시에 명도를 하겠다는 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다” 라고 되어있다.

그리고 두번째 방법인 경매신청에 의한 환가 방법에서는 일반 저당권과 동일하게 취급된다. 따라서 임차인의 대항력 취득시기와 가등기권 설정일자의 선후에의해 임차인의 권리가 달라진다.


4. 사례.
가압류된 주택을 양수한 사람(제3취득자)과 임대차계약을 체결한 경우임차인이 가압류된 주택을 양수한 사람으로부터 가압류가 해제될 것이라는 말을 믿고 주택을 임차하여 입주후 주민등록을 마치고 확정일자까지 갖추어는 데 그후 가압류채권자가 본안소송에서 승소판결을 얻어 위 주택에 대한 강제경매를 신청한 경우 임차인은 보호를 받을 수 있을까?

이 경우 임차인은 경락인에게 대항할 수 없고, 확정일자를 갖추거나 소액임차인이라도 배당요구를 할 수 없다. 가압류명령이 집행되면 채무자에 대하여 가압류 목적물을 처분하지 못하게 하는 효력이 발생하며 만일 채무자가 이를 어기고 처분행위를 하면 가압류 목적을 달성하는 데 필요한 범위 내에서 가압류채권자에 대해서는 상대적으로 무효가 된다. 따라서 가압류 채권자에 대해서는 양수인(새로운 집주인)의 소유권 취득은 무효가 되며 그 양수인으로부터 주택을 임차한 임차인 역시 가압류 채권자에 대하여 무효가 되므로, 가압류 채권자의 경매신청에 의하여 소유권을 취득한 경락인에 대하여 임차권을 주장할 수는 없다. (대법 94. 11. 29. 94마 417) 다만 배당을 실시한 결과 잉여액이 있는 경우에는 제3취득자에게 교부될 잉여금교부청구권을 가압류한 후 압류 및 추심명령 또는 전부명령을 받아 임대보증금 중 일부를 회수할 수는 있다.


5. 임차인이 대위변제하면 유리한 경우.
임차인이 1996년 주택을 보증금 5,000만원에 임차하여 입주 및 전입신고를 마쳤는데, 그 당시에 이미 임차주택에 A은행명의로 채권최고액 1,200만원의 근저당권등기가 되어 있었고, 그 후 1997년 집주인이 B은행으로부터 다시 대출을 받으면서 B은행 명의로 채권최고액 5,000만원의 근저당권설정등기를 하였다. 현재 임차주택에 관하여 B은행이 경매를 신청하여 절차가 진행 중에 있는 경우 임차인은 어떠한 방법으로 보호받을 수 있을까?

이런 경우의 임차인처럼 1순위저당권과 2순위저당권 사이에 주택임차인의 대항요건이 구비된 경우에 경락인의 지위는 1순위저당권을 기준으로 정하여지기 때문에 경락인에게 대항할 수 없다.

다만 임차인이 경락되기 전에 선순위인 A은행의 근저당채무 1,200만원을 대위변제하여 그 근저당권설정등기를 말소하면 경락인에 대하여 대항력을 행사할 수 있게 되어(대법원 1996. 2. 9. 선고 95다49523 판결) 임대보증금 5,000만원을 회수할 수 있으므로 1순위 근저당채무가 임대보증금보다 소액인 경우에는 위와 같이 대위변제하는 방법도 고려하여 볼 만 하다.

또한 임차인이 대항요건 이외에 계약서에 확정일자를 갖추었다면 경매절차에서 배당요구를 하여 경락대금 중 1순위 저당권자의 변제에 충당하고 남은 금액에서 2순위 저당권자보다 우선하여 임대보증금의 변제를 받을 수 있다.


6. 확정일자와 같은 날짜에 수개의 저당권이 설정된 경우의 배당방법.
임차인이 주택임대차계약을 체결하고 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음날에 계약서에 확정일자를 받았다. 그런데 우연히 확정일자를 받은 날에 순위 1,2,3의 저당권이 설정된 경우 임차인과 저당권자들 사이의 우선순위는 어떻게 될까?

앞서 언급한 바 있지만 이런 경우에는 먼저 임차인의 임대보증금액과각 저당권자의 피담보채권액에 비례하여 평등배당을 하고, 저당권자 상호간에는 선순위 저당권자가 그 채권액을 만족받을 때까지 후순위 저당권자의 배당액을 다 가져가게 된다. 예컨데 경락대금이 8,000만원이고, 임차인의 보증금액이 4,000만원, 저당권자들의 채권액이 각 2,000만원이라면 임차인은 3,200만원(8,000×4/10)을 배당받고, 저당권자들의 배당액은 각 1,600만원(8,000×2/10)이 되지만 실제로는 1, 2순위 저당권자가 각 2,000만원(1,600+400)을 배당받고, 3순위 근저당권자는 800만원(1,600-400-400)만을 배당받게 됩니다. 그 이유는 저당권자 상호간에는 우선순위가 분명히 정해지나(등기접수순) 임차인이 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 최종시점과 저당권설정등기를 경료한 시점의 선후를 정하는 것은 사실상 불가능하기 때문이다.


7. 가장임차인에 대한 이해관계인의 대처방안
경매절차에서 소액 보증금을 최우선 변제받기 위해 다른 사람을 동원하여 전입신고를 하고 소액 보증금의 액수에 맞도록 허위의 임대차 계약서를 소급작성하여 배당요구를 하는 사례가 많다.

이해관계인으로서는 이러한 의심이 들면 일단 배당기일에 배당표에 대한 이의를 신청하고 가장임차인이라고 의심되는 자를 상대로 배당이의의 소를 제기할 수 있다. 그리고 경매주택의 내부구조와 각 임차인의 사용 부분 및 사용인원, 주민등록 전입일자가 경매신청에 임박하여 이루어졌는지 여부, 실제로 거주하면서 일상생활을 영위하는지 여부, 종전 주민등록지의 거주 현황 등을 정확히 파악하여 가장임차인임을 입증하여 배당표의 경정을 구하여야 한다. 또한 허위 계약서를 작성한 것이 명백한 경우에는 가장 임차인을 사기범으로 고소할 수도 있다.

8. 점포임차인의 권리
앞서 언급한 바와 같이 주택이 아닌 경우에는 주택임대차보호법의 적용을 받지않기 때문에 주민등록을 옮기고 확정일자를 받는 등의 요건은 받을 필요도 없고 받아도 대항력도 생기지 않는다.

점포의 경우에는 전세권등기를 해야 물권으로서의 전세권을 인정받을 수 있다. 물권으로서의 전세권은 부동산을 직접 지배하여 이익을 얻는 권리로 소유자의 변경은 전세권의 운명에 영향을 주지 않는다. 따라서 전세권자는 그 부동산에 대하여 후순위 권리자나 기타 채권자보다 전세금을 우선변제 받을 수 있다. (민법 303조) 그러나 민법상 전세권 설정등기를 설정하지 아니한 채권적 전세의 경우는 경락인 등의 소유권자에게 대항할 수 없다.

따라서 점포의 경우 등기가 되어있지 않다면 임차인은 경매과정에서 보증금을 우선변제 받을 길이 없고 권리금이 수수된 경우라도 임차인을 권리금을 돌려 받을 길이 없다.

그렇다면 점포 임차인이 시설비용을 지출한 경우에는 어떻게 될까?
민법 626조에 의하면 필요비는 언제나 상환을 청구할 수 있고 유익비는 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 임대인이 상환할 의무가 있다. 여기서 필요비란 임차인이 임차물의 보존을 위해 지출한 비용을 말하고, 유익비란 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것이다.

예를들어 임차인이 음식점을 경영하기 위하여 벽지등을 새로 하고 칸막이 등도 새로 설치했을 뿐만아니라 동양화 등도 구입하여 장식한 경우, 그림이나 쉽게 떼어갈 수 있는 부분에 대해서는 떼어가면 된다. 그러나 음식점을 위하여 설치한 것들은 음식점 경영을 위한 것으로 건물의 유지를 위해 필요한 필요비도 아니고, 건물의 객관적 가치를 증가시킨 유익비도 아니어서 임대인에게 상환청구를 할 수도 없다. 그리고 일반적으로 임대차 종료시 설치한 시설물 일체는 원형대로 복구하여 임대인에게 건물을 명도하기로 약정하는 것이 일반적이다. 따라서 경락인도 내부시설에 그 비용을 상환할 법적인 책임은 없는 것이다.

그러나. 임차인이 지출한 비용이 필요비나 유익비에 해당하는 경우(금이 간 건물을 보수한 경우) 임차인은 그 비용에 대해 유치권을 주장할 수 있으므로 경락인이 변제해야하는 경우도 생긴다.

참조조문 민법 626조
①임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

②임차인이 유익비를 지출한 경우에는 임대인은 임대차종료시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환하여여 한다. 이 경우에 법원은 임대인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.