부자돼보자

재개발 투자 수익 극대화 "어느구역을선택하느냐"에 달렸다



지난4월말 기준으로 서울시내에서 주택재개발사업이 추진되는 구역 수는 총 348개다.

이중에서는구역지정만 된 미시행 구역이 22개, 사업시행인가를 득한 구역은 57개다.

또한, 부동산114의 4월말재개발추진 지역 현황조사에 따르면 구역지정을 준비중인 지역도 서울에서만 100여곳을 훌쩍 넘고있다. 이처럼 많은 수의 재개발 구역이 있지만 재개발 사업속도는 더딘 편이다. 구역별로 수익성도천차만별. 따라서 사업속도가 빠른곳, 주변에 개발 호재가 있는 곳, 준공 후 주거환경이 크게 개선되는 곳을 잘 골라서 투자해야 수익률을 극대화시킬수있다.




또한가지, 투자지역 선정시 주의할 점은 재개발구역들이 구역지정 시점과 시공사 선정, 사업계획승인 시점등 몇몇시점에 가격 수준에 크게 달라진다는 것이다. 각 시점마다 해당 구역 내 지분 가격이 크게 수배까지 오르게 되므로 구역별 사업진행 단계도 꼼꼼히 체크해야 한다.




차후 주거수준 개선 정도가 높고, 노후 주택 시설이 탈바꿈하면 가격 상승 가능성이 큰 지역을중심으로 구역지정 전 초기단계 재개발 추진 지역을 중심으로 유망한 지역을 골라보자.

-강서권 마포, 서대문 일대 유망 - 대흥, 상수, 아현, 가좌 등 강서권에서는 마포구와 서대문구 일대에 재건축 구역이 많다. 이들 지역은 도심권 접근성이 좋고 강변도로 등 주변도로 환경도 나쁘지 않다. 강남이나 여의도권 접근성도 좋은 편이다. 게다가




최근 뉴타운, 상암지구 개발등을 통해 지역 입지 자체의 이미지가 크게 개선되어 수요자들의 선호도가 높아진 것도 장점이다. 재개발을 통해 노후주택환경이 개선되면 구 전반적인 가격상승 가능성도 큰 지역 중 하나다.신공덕 5구역, 홍은 8-10구역, 충정로냉천구역 등이 구역지정이 됐거나 사업승인을 받고 시행중이고 대흥구역, 상수구역, 아현구역, 가좌구역 등이 구역지정 전으로 준비가 한창이다.이중아현과 홍은구역 일부는 이미 사공업체도 정해진 상태다. 대림, 동부 등은 아현, 홍은구역쪽으로 삼성은 마포쪽에 비중이 더 높다.




부동산 114 김혜현부장은 "마포구는 최근 상암동 등 주거지역 개발이 활발하고 부도심급으로 성장하고있어 향후 가격 상승 기대감이 높은편이다"라고 전했다.

한편 1단계 은평뉴타운 사업이 한창인 은평구 일대도 불광구역과 수색구역을 중심으로구역지정이 된 상태다. 불관구역 일부는 이미 사업시행중이다. 구역 준비중인 곳도 많다.녹번구역, 불관4-6구역, 수색3구역, 응암구역 등으로 현대건설을 중심으로 주요 메이저급 건설사들이 시공사로 잡혀있는 상태다. 마포, 서대문 재개발 구역과의 연계성도 좋은 편이다.




-성동구 주도 강동권과 신중한 투자 필요한 강북권성동구에서는 금호, 마장, 옥수, 왕십리, 행당 등 많은 지역이 구역 지정 준비가 한창이다.




이중 왕십리 뉴타운과 연계된 지역은 1차 뉴타운 개발에 따라 속도감 있게 진행될 것으로 기대된다.

또한 주변 청계천 복우너 등에 따른 수혜도 가능하다. 대림, GS, 삼성 등 마찬가지로 메이저급 건설사들이 이미 대부분 시공사 계약을 하고 있는 상태다. 한편 구역 지정만 된 상태인 금호, 행당구역도 일부 남아있다. 성동구 재개발 구역은 한강조망, 역세권, 청계천, 왕십리뉴타운을 소재로한강이북지역에서 관심이 높은 곳중 하나다. 이미 재개발을 통해 공급된 아파트들도 한강 조망등을 소재로 가격이 크게 오른 상태다.

강동구에서는 천호뉴타운 지역을 중심으로 재개발에 시동을 걸릴 전망이다. 아직은 특별히 진행된것으로 없으나 지역 개선 필요성이 높은 곳이어서 비교적 빠른 사업 추진을 기대하는곳 중 하나다.

2차뉴타운 지역 옆으로 3차 뉴타운 지역으로도 후보지 실사 요청이 들어가 있는 상태다




.강북권에서는 성북구와 동대문구 등 대표적인 재개발 구역이 많이 있고, 재개발 속도도 빠른편이지만, 기본입지 선호도가 낮고 최근 입주한 대단지들의 경우, 입주 추 교통환경이 속도감있게 개선되지 않아 출퇴근 등에 어려움을 겪는 경우가 많은 편이다. 강북미아, 동대문 이문, 전농, 답십리, 성북 길음, 석관 등 현재도 많은 지역이 구역지정 준비중이고 이들 중 일부는 뉴타운 지역과 연계해 빠른 사업 진행이 기대되지만 향후 투자 및 주거만족도는 상대적으로 높지 않을 전망이다.




-도심권 및 서울 중심지역, 개발 호재 집중된 용산 재개발 관심 높아개발호재가 많은 곳으로는 용산구를 들수 있다.




용산 민자역사 개발과 함께 현재 역사주변특별지구,국제센터특별지구 등 특별 개발지구들이 지정되어 있고 미군 이전과 함께 민족공원 등 일대 녹지사업도 주거환경개선에 좋은 영향을 줄 전망이다. 또한 최근 고급 주상복합 공급으로 지역 이미지가 크게 개선돼 이촌지구 일대 아파트들의 가격이 크게 오르는 등 구 전반으로 개발호재가 많고 그래 따른 수혜폭도 크다. 노후 단독주택지 일대가 대대적으로 개발되면 구 전체적으로신부촌으로 급부상할 가능성도 있다.




용산구에서는 또 한가지, 한강 조망을 기대할 수 있는 재개발 구역을 중심으로 가격이 비산 편이지만 투자성도 높다. 또한 한남뉴타운 주변으로 추가 뉴타운 지정도 기대하고 있기도 하다. 신계, 용문, 효창 등이 구역지정이 되어 있는 상태고 한남뉴타운을 비롯 효장, 청파 등 주택재개발구역들이 지정준비중이다.




한강조망이라고 하면 동작구도 일부 기대할 수가 있다. 현재 노량진 뉴타운을 비롯해 상도, 흑석구역 일부가 지정 준비중이고 구역지정만 마친 구역들도 있어서 투자 대상폭이 넓다.도심권에서는 숭인구역 중심으로 재개발 서웁이 진행중인 종로구와 황학구역이 분얄을 앞두고 있는 중구 등이 있다. 이들지역도 교남 뉴타운, 사직구역, 신당구역 등 구역 준비 중인곳들을 중심으로 살펴볼만 하다.




-서울시재 주요 구역지정 전 재개발 추진 기역 현황-

주)부동산 114 4월 조사 기준 / 주요 시공사 선정 지역 대상 및 유망지역 선별

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구시군 읍면동 구역명 시공사명

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ㅣ 노량진동 노량진뉴타운

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동작 ㅣ 상도동 상도제7구역 신동아건설(주)

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ㅣ 흑석동 흑석제4구역 (주)대우건설

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ㅣ 대흥동 대흥제2구역

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마포 ㅣ 상수동 상수구역

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ㅣ 아현동 아현뉴타운

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ㅣ 아현동 아현제3구역 삼성물산(주)

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ㅣ 남가좌동 가좌뉴타운

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서대문 ㅣ 북가좌동 북가좌제3구역

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ㅣ 북아현동 북아현제3구역 대림산업(주), ㅣ

ㅣ 동부건설(주) ㅣ

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ㅣ 금호동 금호제13구역 GS건설(주)

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성동 ㅣ 상왕십리동 왕십리뉴타운2구역 대림산업(주)

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ㅣ 옥수동 옥수제12구역 삼성물산(주)

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ㅣ 하왕십리동 왕십리뉴타운1구역 삼성물산(주)

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ㅣ 한남동 한남뉴타운

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용산 ㅣ 한남동 한남제2구역

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ㅣ 효창동 효창제7구역 롯데건설(주)

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ㅣ 불광동 불광제5구역 현대건설(주),GS건설(주)

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은평 ㅣ 불광동 불광제6구역 삼성물산(주)

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ㅣ 수색동 수색제3구역

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ㅣ 응암동 응암제2구역 현대건설(주)

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-대단지 규모, 조합원 많지 않고, 사업추진 원활한 곳 골라야

재개발 사업은 기본적으로 구역 규모가 적당히 커야 한다. 1천세대 이상 대단지 물량이 공급되는구역을 골라야 향후 주거 만족도가 높다. 또한 조합원 규모가 적당하고 추진위, 조합 등 사업수뇌부의 사업 추진이 원활한 곳이 사업속도가 빨라 높은 수익률을 기대할 수 있으며 초기 추진구역을 중심으로 로얄층 배정이 가능한 곳에 투자해야 투자성이 높다.다만, 초기 사업단계인 곳은 변수에 따라 사업기간이 길어질 수 있기 때문에 투자 자금이 장기간 묶이는 등의 리스크는 감안해야 한다.




특히 구역지정전인 곳은 상당한 기간이 소요되거나 아예 계획 자체가 소멸될 수도 있는 등 최악의 변수나 사능성을 모두 점검한 후 투자를 결정해야한다. 고수익 보다는 낮은 리스크를 원한다면, 초기 투자비용은 좀 더 들겠지만, 초기 단계구역보다는 사업이 확정된 구역에 투자를 하는것이 좋다.

재개발의 투자 장점 중 하나가 초기 부담이 적다는 것이다. 구역지정 전 지역에 투자를 결정했을경우에는 무리한 투자 욕심은 금물이다. 소형 단독주택을 중심으로 소규모 지분투자를 하는 것이 리스크가 적다.