부자돼보자

1. 대지권 없는 아파트.
토지는 제외하고 건물만 경매되는 경우다. 아파트 입주일과 준공일이 다르면 토지와 건물이 별도로 나오는 수가 가끔 있다. 예전에는 일반인들이 기피했다. 왠지 찜찜하다는 이유에서다.
그러나 토지가 없어도 전세를 놓거나 살기에 불편이 없다는 장점이 알려지면서 이젠 일반투자자들의 응찰타깃이 됐다. 최근 서울본원에 나온 서울 둔촌동 주공아파트 25평형은 최저경매가보다 무려 5천만원 높게 낙찰됐다.



2. 확정일자와 최초 근저당 설정일이 같은 물건.
확정일자의 효과는 다음날 0시부터 발효된다. 따라서 세입자는 후순위다. 낙찰자가 전세보증금을 물어줄 필요가 없다는 얘기다. 얼마 전까지만 해도 일반인들은 이런 물건의 장점을 알지 못했다. 일반인들의 집중적인 연구 덕분에 이젠 특수물건의 축에도 끼지 못하는 보통물건이 됐다.


3. 감정가가 시세보다 낮은 물건.
보통 감정평가액은 시세보다 같거나 조금 높게 매겨져 있다. 그래서 신건 1백건중 95건 이상은 1회이상 유찰돼야 메리트가 생긴다. 이런 생각은 지나간 과거에 불과하다. 감정가가 낮은 신건에도 응찰자가 10대 1을 넘는다.


4. 연대보증인이 선순위 세입자인 경우.
서울 동부6계에 나온 옥수동 극동아파트 28평형(98-20503)의 감정가는 1억4천만원. 최저가는 8천9백60만원으로 내려왔다. 전세보증금이 4천만원인 선순위 세입자가 있었기 때문이다. 그러나 선순위 세입자는 다름아닌 연대보증인. 연대보증인은 채무자와 똑같이 채무자취급을 받는다.

따라서 선순위 채입자의 권리를 가질 수 없다. 이런 물건은 3회이상 유찰돼 시세의 40%선에 가격이 매겨져 있다. 아파트에 경쟁이 치열해지면서 이런 물건만 연구하는 일반인들이 늘고 있다. 등기부등본은 물론 호적등본과 기업등기까지 떼보는 열성파 덕분에 메리트가 이전만 못하다.


5. 가건물이 있는 경우.
가건물이 있는 토지를 사면 곤란에 빠지는 경우가 많다. 무허가 건물이든 가건물이든. 엄연히 지상권을 가지고 있어 토지이용이 어렵다. 지난 1월 인천8계 김포시 하성면 마곡리 60.8평 대지(98-17512). 감정가가 4천6백23만원까지 내렸다.

그러나 농협중앙회가 설정한 근저당과 지상권은 후순위여서 철거가 가능한 물건이었다. 얼핏 보기엔 아무도 건드리지 않을 것 같았지만 실제로는 경쟁률이 3대1을 기록했다. 물론 낙찰가도 1천만원을 넘었다.