부자돼보자

가슴이 트이는 내집마련 성공불패전략
박상언 / 유엔알 컨설팅 그룹 대표


목돈을 모으는 가장 큰 이유. 아마도 내집마련일 것입니다. 내집이 있다는 것만으로 마음에 안정을 찾는 것이 우리네 심리이기 때문이죠. 여러분들을 내집마련의 지름길로 안내하겠습니다.




부동산 투자 상품 중 투자 기피 상품 1순위를 꼽으라고 하면 통상 오피스텔을 꼽는다. 오피스텔은 불과 2~3년전만 하더라도 500~1000만원 정도의 계약금만 가지고도 누구나 손쉽게 투자할 수 있는 부동산 상품이었다. 하지만 막상 입주날짜가 다가오고 기대만큼 프리미엄이 붙지 않자 너도나도 분양가 대비 최고 20~30%까지 할인해 급급매물로 내놓고 있다.




오피스텔을 주거용으로 임대를 놓는 경우 가구수 산정에 들어가기 때문에 다주택자들은 오피스텔 정리에 박차를 가하고 있다. 게다가 임대사업용으로 분양받고 부가가치세를 환급 받은 상태에서, 주거용으로 임대를 했을 때 단속도 강화되고 있어 급급매를 부추기고 있다




하지만 급급매만 잡아 임대사업을 하는 이성미씨(50)는 요즘 오피스텔 임대 사업하는 재미에 푹 빠져있다. 주위 친지들은 오피스텔 분양 받아서 분양가도 못 건지고 임대도 제때 나가지 않아 투자에 실패한 경우가 대부분이다. 그는 그만의 독특한 투자스타일로 연 10%이상의 안정적인 수익을 올리고 있다.




임대수익과 시세차익의 두 마리 토끼를 잡아라




분양가 대비 20%이상 가격이 할인된 급급매물에 대한 정보는 평소 안면이 있는 중개업소나 법원 경매지를 통해 구한다.







보통 입주를 앞두고 있는 오피스텔에서 급급매가 많이 나오기 마련. 중개업자의 소개로 경기도에 위치해 있는 20평형대 분양가(1억758만원) 대비 20%할인(8606만4000원)된 급급매로 잡았다. 그는 연6%의 변동금리로 4841만1000원을 대출받고, 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 세를 놓아 연10%의 임대수익률을 올리고 있었다.




이씨가 관심을 가지는 법원 경매에 있어서도 오피스텔의 경우는 2번 정도 유찰되기 마련. 통상 시세 1억원 가량의 오피스텔은 2번 유찰되었을 때 낙찰가가 6400만원으로 떨어진다. 그는 6400만원에 오피스텔을 낙찰 받아, 보증금 1000만원에 월 60만원에 임대를 놓게 되면 취등록세를 감안하더라도 연 수익률 10%를 넘나든다. 은행에 예치했을 때보다 2배가 넘는 수익률이다.




이와같이 이씨는 연 수익률 10%이상 나오는 목표물이 포착되면, 보증금과 담보대출을 감안해 실 투자금액을 최소화 시킨다. 그는 장기적으로 임대수익 외, 시세차익도 생각하고 있다. 매각시 취등록세와 양도세, 중개수수료을 감안하더라도 한 채당 1~2000만원정도의 시세차익을 얻을 수 있다는 계산이다.




공사비대신 지급되는 대물( 代物) 투자로 대박 잡은 경우




오래 전 건설사에서 퇴직한 오성길(58)씨도 오피스텔 투자로 고수익을 올리고 있다.




분양 면적 20평형대 오피스텔을 한 채당 실투자 금액이 600만원 가량으로 10채를 구입하는데 7000만원 밖에 들지 않았다. 건설사 분양팀에 오래 근무한 덕분에 그는 누구보다도 양질의 물건을 고를 수 있는 안목을 지니고 있었다. 분양팀을 통해 직접 대물물건을 구입한 덕에 몇 백만원에 달하는 중개수수료도 아낄 수 있었다.






분양가보다 40%정도 저렴하게 산 덕택에 수익률로만 보면 한채당 40%가량의 고수익을 올리고 있는 것. 게다가 워낙 저렴하게 산 덕택에 한 채당 3000~4000만원 정도의 시세차익도 기대하고 있다.




통상 오피스텔을 짓는 시행사가 자금난에 봉착하게 되면 공사비대신 건축물, 즉 해당 오피스텔 자체를 시공사에 대물로 대납하기도 한다. 임대 수익률을 극대화하기 위해서는 좀 더 부지런하게 움직여 건설사 분양팀을 직접 만나 헐값에 넘겨진 대물을 알아보는 적극적인 전략도 필요하다.




대물물건은 시공사에서 신속한 자금회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 결정되기 때문에 임대수익과 자본수익을 동시에 올릴 수 있다. 하지만 이러한 대물은 유동인구, 상권부재 등으로 인한 임대 어려움 내지는 하자가 있는 경우가 많기 때문에 철저한 사전 준비가 필요하다. 단, 대물물건은 1~2채가 아닌 통상 5채 이상 대량으로 구입해야 하기 때문에 초기 자금이 많이 들어간다는 단점이 있다.




투자실패 사례- 관리업체가 제시한 수익률 과신하지 말라




몇 년 전 오피스텔의 일종인 서비스레지던트를 분양받은 백모씨(45세). 당시 분양업체에서 내세운 3년간 확정 임대수익률 8%를 믿고, 취등록세를 포함해 1억2000만원을 투자해 2채를 구입했다.




오피스텔 1채당 6000만원을 투자했다. 1년간은 관리업체에서 약속한대로 40만원 가량이 통장에 입금됐다. 1년이 지나자 해당 관리업체에서 임대가 잘 안되다는 이유로 2~10만원 정도 가량을 나누어서 입금하기 시작했다. 심지어 입금이 아예 되지 않은 적도 있을 정도. 이에 최근에서야 관리업체와 임대관리 계약을 해지했다.




그는 하루빨리 오피스텔을 매도하려고 계획 중이다. 하지만 입지가 좋지 않고 분양가보다 20%이상 싼 급매물이 속출해 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정이다.




또 일산구 백석동에 사는 백민석(48)씨의 경우는, 분양가보다 싸게 나오는 급매물을 잡는데 성공했다. 하지만 일대의 오피스텔 공급과잉으로 6개월이 넘도록 임차인을 구하지 못해 발만 동동 구르고 있다.




부동산에 대한 규제가 강화될수록 은행금리 보다 큰 수익률을 올리는 수익형 상품에 대한 관심이 많다. 이런 수익형 상품의 대표적인 오피스텔은 일반적으로 분양을 받은 후 향후 자산가치(capital gain) 상승까지 연결되는 경우는 극히 드물다. 이런 사례를 통해 볼 때 급급매를 통한 오피스텔 임대사업으로 고수익을 올리려면 우선적으로 임대수요가 확실한 곳을 찾아야 한다.