부자돼보자

1. 감정가 맹신은 금물.
법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감 정시점에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세 보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨어졌다는 이유만으로 낙찰 받았다가는 낭패를 보기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20∼30%싸게 낙찰받아야 수익성이 있다.

2. 권리관계 철저히 분석해야.
법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주 택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘 야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가능성이 높 다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다.

3. 입주시기는 넉넉히 잡아야.
법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입 주 지연이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매 에 참여하는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항 고(이의신청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하다. 보통 항고 판결이 최소 3∼6개월, 이사(명도)까지하는데 2∼3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다.

4. 낙찰 후 부대비용 김안해야.
경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일반매매보다 더 많고(취득세·교육세·등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세입자 집 비우기)가 제대로 안되면 명도소송 을 해야 하므로 강제집행비용이 들 수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입 찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다.

5. 현장 확인은 필수.
지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드 시 현지사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다. 정확한 현장 확인없이 무턱 대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지 적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해여 한다.

6. 구체적인 자금계획을 세워야.
경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재 경매물건은 20%)를, 낙찰허가 결정 후 35일 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자 금 계획없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포 기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다.

7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의해야.
아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐 다 하더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명 서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다.

8. 세입자 대위변제를 조심해야.
경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험 한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚 아버리면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는 지 따 져봐야 한다.

9. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라.
입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자 를 정한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해 볼 수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응 찰해야 후회가 없다.

10. 변경·연기 잦으면 요주의 물건.
변경·연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의 가 요망된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매 진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경매 자 체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다.